Ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома

09.10.2020

Главные принципы безопасного инвестирования в строительство жилого комплекса: советы от эксперта по  недвижимости.

По состоянию на апрель 2020 года в 32% всех новостроек Украины задержаны сроки введения в эксплуатацию больше, чем на год от первоначально заявленных дат. Как не попасть в число  инвесторов, вложивших деньги в проблемные ЖК, и уберечь себя от рискованной сделки, мы спросили у основателя поисковика новостроек Bild.ua Виталия Котенко. Эксперт разработал уникальную методологию оценки надежности жилых комплексов, которая призвана стать на защите рядового инвестора от проблемного строительства и недобросовестных застройщиков. 

Законодательная база 

В Законе Украины (далее — Закон) 1560-XII «Об инвестиционной деятельности» сказано, что финансирование строительства объектов жилищного строительства с использованием негосударственных средств может осуществляться по таким схемам:

– фонды финансирования строительства (ФФС); 

– фонды операций с недвижимостью (ФОН); 

– институты совместного инвестирования (ИСИ).

Еще один способ, прописанный в Законе — эмиссия целевых облигаций предприятий (ЭЦО), выполнение обязательств по которым осуществляется путем передачи объекта (части объекта) жилищного строительства. 

Другие способы финансирования строительства определяются другими законами или указами, но нигде не предусмотрена ответственность застройщика перед инвестором за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию. Проще говоря, государство никак не защищает вложения физических лиц в строительство жилых комплексов на территории страны. 

Максимальная проверка государственными органами застройщика происходит на старте проекта, когда необходимо оформить разрешительную документацию на строительство. После этого контроль практически прекращается, а количество переносов сроков сдачи ЖК в эксплуатацию становится проблемой инвестора.

«В случае, если инвестиция в новостройку поступает через фонд финансирования строительства, деятельность застройщика контролируется этим фондом, а тот в свою очередь контролируется Национальной комиссией, — подчеркивает Виталий. — Но в случае с «Укрбудом» даже такой двойной контроль не смог защитить инвесторов». 

Шаблон типового договора

Подписанный и нотариально заверенный договор между инвестором и застройщиком жилого комплекса — единственный документ, который может содержать конкретные пункты об ответственности за несвоевременную сдачу дома в эксплуатацию.

«В большинстве случаев стандартные шаблоны договоров от застройщика не предусматривают каких-либо штрафов за задержку сдачи, но примерно в 30% случаев такое все же встречается, — делится опытом Виталий. — В разделе об ответственности прописывается, что за каждый месяц задержки после запланированного срока сдачи застройщик выплачивает некий процент от общей суммы инвестиций или установленную договором сумму инвестору в качестве неустойки или штрафа». 

По мнению эксперта, не менее важно уточнить условия расторжения договора и сроки возврата уплаченных средств. То есть, если застройщик задержит сдачу ЖК в эксплуатацию, инвестор будет понимать, в какие сроки получится вернуть свои деньги. 

«Одни застройщики не прописывают конкретных сроков возврата средств инвестору после расторжения договора. По факту это означает, что покупатель свои деньги будет ждать очень долго, — уточнил эксперт. — В других ЖК сразу оговаривают момент, что всю сумму вернут после того, как конкретную квартиру купит кто-то иной. Если новостройка станет проблемной — найти нового покупателя будет крайне нелегко, поэтому свои средства инвестор может ждать годами». 

В крайнем случае вернуть вложения поможет только судебное решение. Этот орган также будет опираться на инвестиционный договор.

«Нередко застройщики прописывают штрафы покупателя в случае, если договор будет расторгнут по инициативе последнего, — уточнил  Виталий. — Если застройщик задержит сдачу объекта в эксплуатацию, инвестор сможет расторгнуть договор обратившись в суд. В таком случае, обычно, выносится решение вернуть покупателю всю уплаченную сумму без штрафов».

Как инвестировать безопасно?

Самый эффективный способ не связаться с долгостроем — тщательно проверить застройщика перед покупкой. Только полный анализ пакета разрешительных документов, всех предыдущих проектов компании и государственных реестров на предмет судебных дел может объективно отразить настоящее положение дел со строительством жилого комплекса. По мнению эксперта, если застройщик систематически задерживал сдачу всех своих ЖК в эксплуатацию, есть большая вероятность того, что подобная ситуация случится и с новым проектом. 

На сайте Bild.ua есть информация обо всех застройщиках Украины

Актуальная информация обо всех комплексах каждого застройщика страны собрана на сайте «Билд». В подробных отчетах о новостройках содержится анализ договора инвестора, всех разрешительных документов, а также судебные решения по жилому комплексу при их наличии. Информация о новостройке — это главный инструмент для успешных инвестиций в строительство жилого комплекса, который поможет выбрать самый надежный вариант, а также избежать проблем с долгостроями.